Mietpreisbremse verlängert bis 2029

Die Mietpreisbremse ist ein viel diskutiertes Thema und für Mieter ebenso relevant wie für Vermieter. Sie gilt in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Bereits zur Einführung der Mietpreisbremse im Januar 2015 wurde darüber spekuliert, dass bezahlbare Mieten durch diese Deckelung nicht realisierbar sind. In der Tat ist auch in Zukunft damit nicht zu rechnen.

Am 11. Dezember 2024 hat das Bundeskabinett einen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse vorgelegt. Er weicht deutlich vom ursprünglichen Referentenentwurf Marco Buschmann (FDP), dem früheren Bundesjustizminister, ab. Die Bundesregierung plant auch eine Ausweitung der Mietpreisbremse. Bei Neuvermietungen soll der Mietzins gedeckelt werden, damit die Miete nicht willkürlich von den Vermietern erhöht werden kann und nicht ins Unermessliche steigt.

Die Mietpreisbremse ist in den gesetzlichen Regelungen nicht als Begriff zu finden. Rechtliche Grundlage ist das Gesetz zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn, das in Paragraf 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) definiert ist. Laut diesem Gesetz darf die Miete in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt zum Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist wiederum in Paragraf 558 Absatz 2 BGB definiert. Sie kann auf verschiedene Weise ermittelt werden:

• über den Mietspiegel
• über eine Mietdatenbank
• durch einen Sachverständigen
• anhand von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

Der Mietspiegel, aber auch die Vergleichsobjekte müssen aus der Kommune, Gemeinde oder dem Bezirk stammen, wo sich das Mietobjekt befindet.

Die jeweilige Landesregierung entscheidet, in welchen Städten die Mietpreisbremse angewendet wird, also wo der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Verstoßen Vermieter gegen die Regel, hat der Mieter das Recht, das zu viel gezahlte Geld von ihm zurückzufordern.

In der Praxis funktioniert die Mietpreisbremse nicht immer so, wie es die Bundesregierung vorgesehen hatte. Die Vermieter nutzen Gesetzeslücken und treiben die Mieten weiter nach oben. Dabei verstoßen sie nicht gegen das geltende Recht, indem sie Wohnungen möbliert anbieten. Sie erheben zur regulären Miete einen Aufschlag für die Möbel. Der Vermieter entscheidet selbst, wie sich die Miete tatsächlich zusammensetzt.

Mieter haben bislang kaum eine Chance gegen diese Vorgehensweise, da sie nicht prüfen können, ob die Miete nur zehn Prozent oder deutlich höher als die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Die Miete für möblierte Wohnungen ist im Schnitt 45 Prozent teurer als die ortsübliche Vergleichsmiete für unmöblierte Objekte. Angesichts der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt fragen die Mieter bei den Vermietern nicht nach, welche Bausteine in die Miete einfließen.

Am 11. Dezember 2024 hat die Bundesregierung einen Gesetzentwurf zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe beschlossen. Es geht dabei um die Mietpreisbremse, die zum Mietbeginn greift. Die Mietpreisbremse soll den Mietanstieg verlangsamen und bis zum 31. Dezember 2029 verlängert werden. Am 19. Dezember 2024 hat der Bundestag erstmals über den Koalitionsentwurf debattiert. Im Anschluss daran wurde der Entwurf an den zuständigen Rechtsausschuss überwiesen.

Nach wie vor können die Landesregierungen selbst bestimmen, in welchen Städten es sich um Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt handelt. Sie können über den 31. Dezember 2025 die Gebiete mit angespanntem Wohnraum laut Rechtsverordnung festlegen. In diesen Gebieten darf zu Beginn des Mietverhältnisses die Miete nur um maximal zehn Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Die Landesregierungen müssen die Anwendung der Mietpreisbremse in den entsprechenden Gebieten begründen.

Die geltende Mietpreisbremse läuft erst im Februar 2025 aus. Erst nach der Neuwahl im Februar 2025 will sich auch die Union mit dem Thema beschäftigen. Fraktionssprecher Günter Krings (CDU) sagt, dass das neu gewählte Parlament noch genug Zeit für eine Entscheidung hat.

Die bestehende Mietpreisbremse soll laut Regierungsentwurf verschärft werden. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) teilte mit, dass der Anwendungsbereich auch auf Wohnungen ausgeweitet werden soll, die erstmals in der Zeit vom 1. Oktober 2014 bis zum 1. Oktober 2019 vermietet und genutzt wurden. Diese Wohnungen waren bislang von der Mietpreisbremse ausgenommen.

In der Immobilienbranche stößt der Kabinettsbeschluss zur Verlängerung der Mietpreisbremse auf Kritik. Der Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, Axel Gedaschko, meint, dass der Entwurf vor dem Bundesverfassungsgericht nicht bestehen wird. Die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts von 2019 werden seiner Meinung nach durch die Verlängerung, die Ausweitung auf Neubauten um fünf Jahre und das Absehen von erhöhten Anforderungen für eine Begründung für angespannte Wohnungsmärkte ignoriert. Er spricht von einer Ausnahmeregelung und ist für deutlich höhere Anforderungen an die Begründung für angespannte Wohnungsmärkte.

Die Präsidentin beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), Iris Schöberl, spricht davon, dass die Mietpreisbremse mitunter kontraproduktiv ist.

Der Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, Kai Warnecke, kündigte bereits am 10. April 2024 in der Bild-Zeitung eine Klage gegen die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse an. Warnecke betrachtet die Mietpreisbremse als einen Grund für die akute Wohnungsnot. Seit der Einführung der Mietpreisbremse würden 900.000 neue Wohnungen fehlen.

Das Bundesverfassungsgericht urteilte 2019, dass die Mietpreisbremse nicht gegen die Eigentumsgarantie oder die Vertragsfreiheit verstoße.

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